Denkmal-AfA
Germania sprijină proprietarii privați care restaurează clădiri aflate sub protecția monumentelor prin unul dintre cele mai importante instrumente de amortizare din legislația sa fiscală. Această pagină explică exact cum funcționează — suficient de clar încât să o puteți prezenta consultantului dumneavoastră fiscal — și vă permite să estimați efectul asupra propriului venit.
01
Conservarea clădirilor aflate sub protecția monumentelor este pentru Germania un interes clar și de lungă durată. Restaurarea lor la standardul cerut este costisitoare, așa că statul îi sprijină — clar și substanțial — pe proprietarii privați care își asumă această sarcină, permițându-le să deducă din venitul impozabil costurile de renovare certificate. Mecanismul se numește Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung — amortizare) și este reglementat la §7i și §10f din Legea germană a impozitului pe venit (EStG).
Costurile de renovare certificate reprezintă, de regulă, 80% din prețul de achiziție. Această cotă — nu terenul, nu substanța construită existentă — este cea care devine deductibilă, după un calendar stabilit prin lege.
02
Închiriați apartamentul
Deduceți costurile de renovare certificate din venitul dumneavoastră impozabil pe parcursul a doisprezece ani: 9% pe an în anii 1–8, apoi 7% pe an în anii 9–12. În cei doisprezece ani, cota de renovare se deduce integral: 100%. Venitul din chirie se impozitează în mod obișnuit; amortizarea compensează venitul din chirie și o parte din venitul dumneavoastră din alte surse, cum ar fi salariul — reducându-vă astfel impozitul anual de plată.
Locuiți dumneavoastră în apartament
Deduceți 90% din costurile de renovare certificate ca cheltuieli speciale (Sonderausgaben) pe parcursul a zece ani: 9% pe an. Această variantă se adresează cumpărătorilor care locuiesc ei înșiși în apartament, în loc să îl închirieze.
Costurile de renovare certificate sunt suma confirmată de autoritatea competentă — nu întregul preț de achiziție. Contractul notarial separă terenul, substanța construită existentă și renovarea, astfel încât cota deductibilă să fie documentată.
03
Să luăm un apartament-monument de 200.000 €, cumpărat de un investitor cu un venit anual brut de 100.000 €. Prețul se împarte în două: clădirea în sine (nerenovată), 40.000 € — 20% — și costurile de renovare certificate, 160.000 € — 80%.
Clădirea se amortizează cu 2,5% pe an, cota de renovare cu 9% pe an (anii 1–8). În primul an, calculul arată astfel:
se deduce din venitul impozabil
La un venit de 100.000 €, ultima tranșă a venitului dumneavoastră este impozitată la o cotă marginală de aproximativ 42%. Deducerea celor 15.400 € aduce, așadar, o economie de aproximativ 6.468 € în anul 1 — circa 539 € pe lună — și o sumă comparabilă în fiecare an până în anul 8, apoi ceva mai puțin în anii 9–12, când cota scade de la 9% la 7%.
Suma exactă depinde de venitul dumneavoastră, de cota dumneavoastră marginală de impozitare și de cota de renovare certificată a apartamentului concret — de aceea calculatorul de mai jos lucrează cu cifrele dumneavoastră.
Exemplu ilustrativ, nu consultanță fiscală individuală. Beneficiul real depinde de situația dumneavoastră și de imobilul concret; evaluarea consultantului dumneavoastră fiscal este cea decisivă.
04 · Calculator Klar
Calculator Klar
De regulă 80% din prețul de achiziție. Cota marginală de impozitare estimată pentru acest venit: .
Informații generale, nu consultanță fiscală individuală. Evaluarea consultantului dumneavoastră fiscal este cea decisivă.
05
Trebuie îndeplinite trei condiții.
Clădirea se află sub protecția monumentelor (Denkmalschutz) și este înscrisă în lista monumentelor (Denkmalliste).
De regulă 80% din costuri, aprobată de autoritatea competentă pentru protecția monumentelor.
Costurile deductibile sunt certificate de aceeași autoritate (prin așa-numita Bescheinigung) înainte de a putea fi valorificate fiscal.
Există aici o logică discretă, care merită remarcată. Pe durata restaurării, autoritatea pentru protecția monumentelor (Denkmalschutzbehörde) verifică lucrările la fața locului — iar aceeași supraveghere care ține execuția la standardul cerut este cea care produce certificarea de care depinde deducerea dumneavoastră. Controlul care protejează calitatea clădirii și documentul care vă garantează beneficiul fiscal sunt, cu alte cuvinte, unul și același proces. Coordonarea cu autoritatea pentru protecția monumentelor o preluăm noi, ca parte a dezvoltării proiectului; dumneavoastră primiți certificatul (Bescheinigung) de care are nevoie consultantul dumneavoastră fiscal.
06 · Investitori
Pentru investitori se aplică termenul german de speculație de zece ani (Spekulationsfrist): dacă păstrați apartamentul mai mult de zece ani, câștigul obținut la vânzare este, pentru persoanele fizice, scutit de impozit (§23 EStG).
Mai puțin cunoscut este ce se întâmplă cu amortizarea deja dedusă. La multe scheme de amortizare accelerată, beneficiul este în realitate doar o amânare — la vânzare, amortizarea este impozitată retroactiv. Aici nu este cazul. După expirarea perioadei de deținere de zece ani, amortizarea dedusă prin Denkmal-AfA nu se impozitează retroactiv (keine Nachversteuerung): anii de economie fiscală rămân ai dumneavoastră, iar câștigul din vânzare este, la rândul lui, scutit de impozit.
Așadar: amortizarea se întinde pe doisprezece ani, fereastra pentru câștigul scutit de impozit se deschide după zece, iar ceea ce poate părea un avantaj limitat în timp devine unul permanent. Ambele mecanisme răsplătesc păstrarea activului, nu tranzacționarea lui.
Informații generale, nu consultanță fiscală individuală.
Următorul pas
Klar Guide așază acest subiect în imaginea de ansamblu — finanțarea, procesul de achiziție și la ce trebuie să fiți atenți în orice ofertă de tip Denkmal. Sau veniți cu propriile cifre de venit la o consultație, cu consultantul dumneavoastră fiscal în copie.
