Was ist die Denkmal-AfA?

Die Denkmal-AfA ist eine steuerliche Sonderabschreibung für Investitionen in denkmalgeschützte Gebäude. Investoren können gemäß §7i EStG über 12 Jahre bis zu 100 % der Sanierungskosten abschreiben — 9 % in den ersten 8 Jahren, dann 7 % in den Jahren 9–12.

Wer kann §7i EStG nutzen?

§7i EStG richtet sich an Kapitalanleger, die das Objekt vermieten. Die Abschreibung von bis zu 100 % der Herstellungskosten wird über 12 Jahre geltend gemacht und mindert das zu versteuernde Einkommen erheblich.

Wer kann §10f EStG nutzen?

§10f EStG gilt für Selbstnutzer, die in ihrer denkmalgeschützten Immobilie selbst wohnen. Sie können über 10 Jahre insgesamt 90 % der Sanierungskosten als Sonderausgaben abziehen — 9 % pro Jahr.

Wie lange wird bei §7i abgeschrieben?

Die Abschreibungsdauer nach §7i EStG beträgt 12 Jahre: 9 % jährlich in den Jahren 1–8 und 7 % jährlich in den Jahren 9–12.

Wie hoch ist die jährliche Steuerersparnis?

Die konkrete Steuerersparnis hängt vom persönlichen Grenzsteuersatz und dem Sanierungsanteil am Kaufpreis ab. Bei einem Steuersatz von 42 % und einem Sanierungsanteil von 70 % kann die Steuerlast im Spitzenjahr um mehrere tausend Euro sinken.

Gilt die 10-Jahres-Frist nach §23 EStG?

Ja. Wer eine Denkmalimmobilie länger als 10 Jahre hält, ist von der Spekulationssteuer befreit. Ein Verkauf innerhalb dieser Frist kann zu einer steuerpflichtigen Veräußerung führen.

Denkmal-AfA

Denkmal-AfA, klar erklärt.

Deutschland unterstützt die private Restaurierung seiner denkmalgeschützten Gebäude durch eines der bedeutendsten Abschreibungsinstrumente seines Steuerrechts. Diese Seite erklärt genau, wie es funktioniert — klar genug, um es Ihrem Steuerberater vorzulegen — und lässt Sie es für Ihr eigenes Einkommen abschätzen.

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Warum es diese Unterstützung gibt.

Deutschland hat ein klares, langjähriges Interesse daran, seine denkmalgeschützten Gebäude zu erhalten. Sie fachgerecht zu restaurieren ist teuer, deshalb unterstützt der Staat die privaten Eigentümer, die das übernehmen — klar und substanziell —, indem er sie die nachgewiesenen Sanierungskosten von ihrem zu versteuernden Einkommen absetzen lässt. Das Instrument heißt Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) und ist in §7i und §10f des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelt.

Die nachgewiesenen Sanierungskosten betragen in der Regel 80 % des Kaufpreises. Dieser Anteil — nicht der Grund und Boden, nicht die vorhandene Bausubstanz — wird absetzbar, nach einem gesetzlich festgelegten Plan.

Zwei Wege, je nachdem, wie Sie die Wohnung nutzen.

§7i · Investor 100%

Sie vermieten die Wohnung

Setzen Sie die nachgewiesenen Sanierungskosten über zwölf Jahre von Ihrem zu versteuernden Einkommen ab: 9 % pro Jahr in den Jahren 1–8, dann 7 % pro Jahr in den Jahren 9–12. Über die zwölf Jahre werden die vollen 100 % des Sanierungsanteils abgesetzt. Die Mieteinnahmen sind regulär zu versteuern; die Abschreibung verrechnet sich mit den Mieteinnahmen und einem Teil Ihres Einkommens aus anderen Quellen wie dem Gehalt — und senkt so Ihre jährliche Steuerlast.

§10f · Eigennutzer 90%

Sie wohnen selbst darin

Setzen Sie 90 % der nachgewiesenen Sanierungskosten als Sonderausgaben über zehn Jahre ab: 9 % pro Jahr. Dieser Weg ist für Käufer, die die Wohnung selbst bewohnen, statt sie zu vermieten.

Die nachgewiesenen Sanierungskosten sind der Betrag, den die zuständige Behörde bestätigt — nicht der gesamte Kaufpreis. Ihr Notarvertrag trennt Grund und Boden, vorhandene Substanz und Sanierung, damit der absetzbare Anteil dokumentiert ist.

Ein Rechenbeispiel.

Nehmen wir eine Denkmalwohnung für 200.000 €, gekauft von einem Investor mit 100.000 € Bruttojahreseinkommen. Der Preis teilt sich in zwei Teile: das Gebäude selbst (unsaniert) mit 40.000 € — 20 % — und die nachgewiesenen Sanierungskosten mit 160.000 € — 80 %.

Das Gebäude wird mit 2,5 % pro Jahr abgeschrieben, der Sanierungsanteil mit 9 % pro Jahr (Jahre 1–8). Im ersten Jahr sind das:

40.000 € × 2,5 %1.000 €

160.000 € × 9 %14.400 €

Gesamtabschreibung im Jahr 115.400 €

abgesetzt von Ihrem zu versteuernden Einkommen

Bei 100.000 € Einkommen wird der oberste Teil Ihres Einkommens mit einem Grenzsteuersatz von etwa 42 % besteuert. Die Absetzung von 15.400 € spart daher rund 6.468 € im Jahr 1 — etwa 539 € im Monat — und einen vergleichbaren Betrag in jedem Jahr bis Jahr 8, danach weniger in den Jahren 9–12, wenn der Satz von 9 % auf 7 % sinkt.

Die genaue Zahl hängt von Ihrem Einkommen, Ihrem Grenzsteuersatz und dem nachgewiesenen Sanierungsanteil der konkreten Wohnung ab — deshalb rechnet der Rechner unten mit Ihren eigenen Zahlen.

Beispielhafte Darstellung, keine individuelle Steuerberatung. Ihr tatsächlicher Vorteil hängt von Ihren Umständen und der konkreten Immobilie ab; maßgeblich ist die Einschätzung Ihres Steuerberaters.

04 · Klar-Rechner

Der Rechner.

Klar-Rechner

Ihre Steuerersparnis schätzen.

Bruttojahreseinkommen Anteil der Sanierungskosten

In der Regel 80 % des Kaufpreises. Geschätzter Grenzsteuersatz bei diesem Einkommen: .

Jahr 1

Pro Monat (Jahr 1)

Allgemeine Informationen, keine individuelle Steuerberatung. Maßgeblich ist die Einschätzung Ihres Steuerberaters.

Was ein Gebäude begünstigungsfähig macht.

Drei Dinge müssen erfüllt sein.

Unter Denkmalschutz

Das Gebäude steht unter Denkmalschutz und ist in der Denkmalliste eingetragen.

Umfassende Sanierung

In der Regel 80 % der Kosten, genehmigt durch die zuständige Denkmalschutzbehörde.

Bescheinigte Kosten

Die absetzbaren Kosten werden von dieser Behörde bescheinigt (die Bescheinigung), bevor sie geltend gemacht werden können.

Hier liegt eine stille Logik, die einen Blick wert ist. Während der Restaurierung prüft die Denkmalschutzbehörde die Arbeiten vor Ort — und dieselbe Aufsicht, die die Ausführung auf Standard hält, bringt die Bescheinigung hervor, von der Ihr Abzug abhängt. Die Kontrolle, die die Qualität des Gebäudes schützt, und das Dokument, das Ihren Steuervorteil sichert, sind mit anderen Worten ein und derselbe Vorgang. Die Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde übernehmen wir als Teil der Entwicklung; Sie erhalten die Bescheinigung, die Ihr Steuerberater benötigt.

06 · Investoren

Die Zehn-Jahres-Frist — und warum der Vorteil bleibt.

Für Investoren gilt die deutsche zehnjährige Spekulationsfrist: Halten Sie die Wohnung länger als zehn Jahre, ist ein Veräußerungsgewinn beim Verkauf für Privatpersonen steuerfrei (§ 23 EStG).

Weniger bekannt ist, was mit der bereits geltend gemachten Abschreibung geschieht. Bei vielen beschleunigten Abschreibungen ist der Vorteil in Wahrheit eine Stundung — die Abschreibung wird beim Verkauf nachversteuert. Hier nicht. Nach Ablauf der zehnjährigen Haltedauer wird die über die Denkmal-AfA in Anspruch genommene Abschreibung nicht nachversteuert (keine Nachversteuerung): Die Jahre der Steuerersparnis bleiben Ihnen, und der Veräußerungsgewinn ist ebenfalls steuerfrei.

Die Abschreibung läuft also über zwölf Jahre, das Fenster für den steuerfreien Gewinn öffnet sich nach zehn — und was wie ein zeitlich begrenzter Vorteil aussehen kann, wird zu einem dauerhaften. Beide Hälften belohnen das Halten des Vermögenswerts statt seines Handelns.

Allgemeine Informationen, keine individuelle Steuerberatung.

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Der Klar-Guide stellt dies in den größeren Zusammenhang — Finanzierung, Kaufprozess und worauf bei jedem Denkmal-Angebot zu achten ist. Oder bringen Sie Ihre eigenen Einkommenszahlen in eine Beratung mit, mit Ihrem Steuerberater in Kopie.

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